COUNTRY HOUSE: SERVE LA QUALIFICA DI IMPRENDITORE AGRICOLO

Per svolgere attività ricettiva del tipo "country house", ovvero in "residenze rurali", parrebbe occorrere la qualifica di imprenditore agricolo, come per l'attività di agriturismo, ancorché non sia in tal caso espressamente previsto dalla legge.

 

L'art. 12 comma 10 del Codice del Turismo contempla fra le strutture ricettive extra-alberghiere anche le country house o residenze rurali, fornendone la seguente descrizione:

"... sono le strutture localizzate in ville padronali o fabbricati rurali da utilizzare per l'animazione sportivo-ricreativa composte da camere con eventuale angolo cottura, che dispongono di servizio di ristorazione aperto al pubblico".

A differenza dell'attività di agriturismo, con riferimento a tale tipo di attività il legislatore non ha previsto espressamente come obbligatorio che il titolare possieda la qualifica di imprenditore agricolo.

Ciononostante, in giurisprudenza si va profilando un orientamento secondo il quale sarebbe comunque necessaria in virtù delle seguenti considerazioni:

"... il carattere della ruralità dell'edificio deve risultare materialmente impresso dall'attualità dello svolgersi nel relativo fondo di pratiche agricole, di selvicoltura, o di allevamento di bestiame, tipiche della ruralità medesima, e, quindi, dell'imprenditore agricolo così come definito dall'art. 2135 c.c." (Consiglio di Stato Sez. IV, 28 ottobre 2011 n. 5801).

 

 

Per approfondimenti potete rivolgervi allo Studio Legale Casciano - Guerrini tramite uno dei recapiti indicati sul sito: http://www.studiocascianoguerrini.it

 

 

 

 

LA NAZIONE SI INTERESSA AD UN CASO DA NOI SEGUITO

AFFITTO DI ALLOGGI: USO VACANZE - USO SECONDA CASA

Chi prende in affitto un immobile per usarlo come seconda casa, secondo la giurisprudenza, anche se la casa magari è al mare e, dunque, chiaramente è utilizzata per le vacanze ed il relax dei fine settimana, non mira a soddisfare esigenze turistiche ma abitative (complementari a quelle soddisfatte dalla prima casa), e,  oltretutto, esigenze non meramente transitorie, ma tendenzialmente stabili. Pertanto, le parti non sono totalmente libere di determinarne il contenuto (in particolare la durata) perché si applica la legge 431/1998.

 

 

La legge fondamentale in materia di affitto (legge 431/1998) prevede una serie di limiti all'autonomia delle parti nel determinare il contenuto dei contratti.

Tuttavia, tale legge esclude espressamente dal proprio campo di applicazione i contratti di affitto volti a soddisfare esigenze transitorie di natura turistica.

Tale esclusione è ora ribadita anche dall'art. 53 del Codice del Turismo (decreto legislativo 79/2011).

Ciò significa che quando il fine perseguito dalle parti è di tale natura, a prescindere dal carattere turistico o meno del luogo in cui si trova l'immobile, ed a prescindere dalla previsione di un ben preciso termine di durata del contratto, le parti godono di amplissima libertà nel determinare il contenuto del contratto medesimo (si applicano, infatti, le solo generali previsioni contenute nel codice civile agli artt. 1571 e seguenti).

Inoltre, i contratti la cui durata non eccede i 30 giorni non sono neppure soggetti a registrazione (se invece superato tale soglia devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula).

Non è neppure prevista la forma scritta per la validità del contratto, bensì solo a tutela del conduttore che, quindi, potrà sempre chiedere al giudice l'accertamento dell'esistenza e del contenuto del contratto concluso in forma orale.

Regole più stringenti però sussistono circa le modalità di gestione degli alloggi da parte dei proprietari che intendano darli in affitto ai turisti per le vacanze.

Infatti, ai sensi dell'art. 12 comma 5 del citato Codice del Turismo, le unità abitative date in locazione a turisti nel corso di una o più stagioni con contratti di durata non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi possono essere gestite solo nelle forme seguenti:

- direttamente in forma imprenditoriale;

- direttamente in forma non imprenditoriale solo da coloro che non hanno più di 4 unità abitative;

- indirettamente, tramite agenzie immobiliari.

Del tutto diverso, ad avviso della giurisprudenza (Cassazione civile sent. n. 13483 del 20.06.2011) è il caso dell'affitto di un immobile con l'intento di destinarlo ad uso seconda casa.

Chi prende in affitto una casa per recarvisi secondo la propria disponibilità di tempo libero nel corso dell'anno, o addirittura degli anni, secondo la Cassazione non soddisfa  esigenze turistiche ma abitative complementari a quelle soddisfatte dalla prima casa e, oltretutto, di carattere prolungato se non stabile e, quindi, certamente non transitorio. Pertanto, a questa tipologia di contratti di affitto si deve applicare la legge 431/1998 con tutte le limitazioni all'autonomia delle parti in essa contenute.

 

 

 

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MEDICO VESSATO DAL PRIMARIO:CAREGGI CONDANNATA AL RISARCIMENTO

Organizzare l'attività di un reparto in modo tale da gravare i medici di un carico di lavoro eccessivo tanto da procurare un danno alla salute è illegittimo e meritevole di risarcimento. Il primario che esclude un medico del suo reparto da quasi tutte le attività in esso svolte e, addirittura della facoltà di refertare gli esami effettuati durante i turni al medesimo assegnati, compie un demansionamento grave ed illegittimo. Il primario che scredita un medico del suo reparto presso colleghi ed informatori scientifici arreca un danno alla reputazione suscettibile di risarcimento.

Il Giudice del Lavoro di Firenze con una pronuncia pubblicata in data 7 maggio 2013 ha accolto il ricorso seguito dagli avv.ti Maria Valentina Casciano e Giacomo Guerrini  (http://www.studiocascianoguerrini.it) nell'interesse del dott. Leopoldo Granata (e, dopo la sua morte, avvenuta in corso di causa, nell'interesse delle due figlie), condannando l'Azienda Ospedaliero-Universitaria Careggi al risarcimento dei danni dal medesimo patiti ed alla refusione delle spese di lite, per un importo complessivo pari ad oltre € 40.000,00.
Benchè la cifra in sè considerata non possa dirsi affatto soddisfacente (il che eventualmente determinerà la provocazione di un giudizio di appello), è innegabile la soddisfazione per le statuizioni adottate dal Giudice su diversi aspetti della vicenda.
Ed essendo questi ultimi tutt'altro che isolati ed inusuali, ben possono ritenersi dette statuizioni di interesse diffuso.
Le statuizioni cui si compie riferimento sono le seguenti:
1 - Organizzare l'attività di un reparto in modo tale da gravare i medici di un carico di lavoro eccessivo tanto da procurare un danno alla salute è illegittimo e meritevole di risarcimento;
2 - Il primario che esclude un medico del suo reparto da quasi tutte le attività in esso svolte e, addirittura della facoltà di refertare gli esami effettuati durante i turni al medesimo assegnati, compie un demansionamento grave ed illegittimo;
3 - Il primario che scredita un medico del suo reparto presso colleghi ed informatori scientifici arreca un danno alla reputazione suscettibile di risarcimento.

IL REGIME URBANISTICO DI FAVORE PER LE STRUTTURE TURISTICHE

Dichiarando l'intento di voler realizzare strutture turistiche - ricettive è spesso possibile ottenere il permesso di costruire laddove, per fini residenziali, non sarebbe consentito dagli strumenti urbanistici.  Destinare poi di fatto la struttura così realizzata a scopi residenziali può integrare il reato di lottizazzione abusiva.

L'attività edilizia finalizzata alla realizzazione di strutture turistiche - ricettive gode di un regime urbanistico di favore (lo ha evidenziato anche recentemente il Consiglio di Stato con sent. n. 3091 del 25 maggio 2012).

Conseguentemente, è piuttosto frequente che si tenti di approfittare illegittimamente di tale regime di favore realizzando manufatti poi in concreto destinati non all'esercizio di attività alberghiera (o affine), bensì ad altri usi (in primis quello residenziale).

Sennonchè, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione è ormai copiosa e consolidata nel ritenere che simili fattispecie integrino il reato di lottizzazione abusiva (art. 30 T.U. n. 380/2001).

Per fare un esempio, tale reato è stato ravvisato nel seguente caso concreto: dopo aver realizzato un grande complesso immobiliare dichiarando di avere intenzione di destinarlo ad attività alberghiera, il proprietario ha stipulato diversi contratti preliminari di compravendita aventi ad oggetto parti del medesimo complesso destinandole a residenza privata (cfr. Cass. penale n. 10889/2005).

La giurisprudenza è costante nell'osservare che ciò che assume rilevanza ai fini della sussistenza del reato non è, di per sè, il passaggio della titolarità del complesso da un singolo proprietario ad una pluralità di proprietari, bensì la concreta ed effettiva destinazione dell'immobile anzichè ad un pubblico generalizzato (turisti), esclusivamente a favore di uno o più soggetti determinati (proprietari).

Occore, poi, tener presente che, in caso di accertamento del reato, oltre alla sanzione penale, è prevista anche la sanzione amministrativa della confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite (art. 44 T.U. 380/2001).

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