Cos’è la multiproprietà?
Quali sono i vantaggi? Quali sono, invece, i rischi? E gli strumenti di tutela?
Cosa si intende per
multiproprietà
Acquistare una “multiproprietà” significa acquistare il
diritto di godersi un determinato alloggio limitatamente ad un certo periodo
dell’anno, per più anni di seguito.
Per esempio, è il caso di chi acquista il diritto di usare
in modo esclusivo un alloggio in un complesso immobiliare a Cortina d’Ampezzo,
al fine di trascorrervi con la famiglia le vacanze invernali ogni anno dal 5 al
15 gennaio (mentre in altri periodi lo stesso alloggio è utilizzato da altre
famiglie).
Ecco perché la multiproprietà è definita come “diritto di godimento turnario o ripartito
di alloggi”, perché determina una situazione in cui sul medesimo alloggio
coesistono diritti di godimento di più soggetti che li esercitano in via
esclusiva ma a rotazione in diversi periodi dell’anno.
Siccome nella multiproprietà il godimento è circoscritto a
brevi periodi di tempo, coincidenti con quelli che ordinariamente si possono
dedicare alle vacanze, il prezzo di acquisto è notevolmente inferiore rispetto
a quello della proprietà tradizionale.
Si tratta, dunque, di un contratto e, prima ancora, di una
operazione economica, che risponde, innanzitutto, all’esigenza di rendere
economicamente più accessibile l’offerta di case per vacanze, soprattutto in
località turistiche rinomate e costose.
Al tempo stesso, risponde altresì all’esigenza di dare
risposta alla crescente domanda di case per vacanze riducendo il numero delle
nuove costruzioni, e quindi la cementificazione di località generalmente di
grande pregio paesaggistico.
L’utilità pratica che la multiproprietà consente di
conseguire è sempre quella appena descritta, tuttavia ciò non significa che
nella prassi si atteggi sempre in modo identico.
Al contrario, ne esistono diverse tipologie.
La più diffusa in Italia è sicuramente la “multiproprietà immobiliare”, che è
anche la più garantistica per il consumatore, in quanto questi acquista una
quota della proprietà dell’immobile tramite atto notarile soggetto a
trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
Ne consegue che ad essa si ritengono applicabili le norme
sulla comunione e sul condominio.
Uno dei maggiori vantaggi per chi acquista tale forma di
multiproprietà è rappresentato dal fatto che può disporre liberamente della
propria quota: può venderla, donarla, darla in locazione o comodato, renderla
oggetto di disposizione testamentaria, costituirvi ipoteca etc. …
Altro vantaggio è rappresentato dal fatto che può rivendicare
e difendere il proprio diritto nei confronti di chiunque arrechi ad esso
pregiudizio, e non solo tutelarlo nel caso in cui il pregiudizio provenga dallo
stesso soggetto che glielo ha venduto agendo contro quest’ultimo.
Costituisce, invece, uno svantaggio assai ricorrente nella
pratica il fatto che la gestione/manutenzione dei complessi residenziali in cui
si inseriscono gli alloggi dei multiproprietari è generalmente affidata, da
appositi regolamenti, a soggetti terzi che godono di ampia autonomia, cosicché
le spese condominiali di norma non dipendono in alcun modo dalla volontà dei
multiproprietari, e tendono ad essere piuttosto elevate.
Abbastanza diffusa in Italia è anche la cosiddetta multiproprietà alberghiera.
In questo caso, all’acquisto di una multiproprietà
immobiliare, si aggiunge l’acquisto di servizi tipici del contratto di albergo.
In altre parole, si acquista non solo il diritto di godere
di un alloggio per un certo periodo dell’anno, ma anche il diritto di fruire di
servizi accessori di ospitalità (quali, ad esempio, cambio biancheria, pulizia
locali, etc. …).
E’ invece poco diffusa in Italia la cosiddetta multiproprietà azionaria, che è cosa
molto diversa dalla multiproprietà immobiliare.
In questo caso, infatti, la proprietà del complesso
immobiliare non spetta ai multiproprietari in regime di comunione, ma è di una
società per azioni, ed il diritto di godimento turnario degli alloggi è
riconosciuto ad alcuni dei soci mediante due tecniche alternative:
1 - mediante incorporazione dello stesso diritto di
godimento in apposite azioni privilegiate, cosicché è in virtù del mero
possesso di tali azioni che il socio è legittimato a pretendere che la società
gli metta a disposizione quel certo alloggio in quel determinato periodo
dell’anno;
2 – mediante incorporazione in apposite azioni privilegiate
del diritto di partecipazione ad una associazione non riconosciuta comodataria
dell’intero complesso immobiliare che ha il compito di concedere poi in
subcomodato i singoli alloggi agli associati.
Il grande rischio insito in questo tipo di multiproprietà è
costituito dal fatto che le sorti del diritto acquistato sono inesorabilmente
legate alle sorti della società che rimane sempre proprietaria dell’immobile.
In particolare, il titolare della multiproprietà può ritrovarsi con un pugno di
mosche in caso di fallimento della società.
Presenta però anche degli indubbi vantaggi: non è richiesta
la stipula di un atto notarile per il suo acquisto e non è soggetta ad i.v.a.
la sua cessione.
Tutela del consumatore
che acquisti una multiproprietà
A tutte le fattispecie di multiproprietà sopra illustrate
si applica una speciale disciplina di derivazione comunitaria volta a tutelare
il consumatore in quanto contraente debole [1].
L’operatore economico che promuove la stipulazione di
contratti di multiproprietà è, innanzitutto, gravato da puntuali obblighi informativi.
E precisamente, deve fornire, in maniera chiara e
comprensibile, a titolo gratuito, e prima che sorga a carico del consumatore un
qualsivoglia vincolo contrattuale, informazioni accurate e sufficienti secondo
modalità standardizzate analiticamente nei formulari allegati al Codice del
Consumo.
La violazione di tali obblighi informativi:
- può indurre il consumatore a dedicare tempo e risorse
alla verifica dell’affare che gli viene proposto, cosicché, se poi il contratto
non si conclude, il consumatore ha diritto di esser risarcito della perdita di
tempo, denaro e magari anche di altri affari;
- può indurre il consumatore in errore, e portarlo a
stipulare il contratto, in tal caso il consumatore potrà chiedere
l’annullamento del contratto, oltre al risarcimento degli eventuali danni.
Il contratto deve poi esser redatto per iscritto a pena di nullità.
Una volta concluso il contratto al consumatore spetta
comunque il diritto di recesso senza
spese né penalità, ovvero la facoltà di svincolarsi unilateralmente dagli
impegni assunti senza oneri di alcun tipo.
Il recesso deve essere esercitato per iscritto e, a pena di
decadenza, deve intervenire:
- entro 14 giorni da quando il consumatore riceve copia del
contratto, se nessun obbligo informativo è stato violato;
- entro 3 mesi e 14 giorni da quando il consumatore riceve
copia del contratto, in caso di mancata consegna su supporto durevole di tutte
le informazioni obbligatorie;
- entro 1 anno e 14 giorni da quando il consumatore riceve
copia del contratto, se non gli è stato consegnato l’apposito formulario sul
recesso.
Se le informazioni obbligatorie o il formulario sul recesso
sono consegnate rispettivamente entro 3 mesi ed entro 1 anno dalla ricezione
della copia del contratto, allora il termine per il recesso decorre dalla data
in cui tali informazioni vengono consegnate al consumatore.
Prima della scadenza del termine per il recesso è
espressamente fatto divieto all’operatore di ricevere dal consumatore qualsiasi
versamento a titolo di acconto, e qualsiasi forma di garanzia di pagamento
L’operatore, da parte sua, è invece tenuto a prestare
idonea fideiussione a garanzia della
corretta esecuzione del contratto.
