LA NAZIONE SI INTERESSA AD UN CASO DA NOI SEGUITO

AFFITTO DI ALLOGGI: USO VACANZE - USO SECONDA CASA

Chi prende in affitto un immobile per usarlo come seconda casa, secondo la giurisprudenza, anche se la casa magari è al mare e, dunque, chiaramente è utilizzata per le vacanze ed il relax dei fine settimana, non mira a soddisfare esigenze turistiche ma abitative (complementari a quelle soddisfatte dalla prima casa), e,  oltretutto, esigenze non meramente transitorie, ma tendenzialmente stabili. Pertanto, le parti non sono totalmente libere di determinarne il contenuto (in particolare la durata) perché si applica la legge 431/1998.

 

 

La legge fondamentale in materia di affitto (legge 431/1998) prevede una serie di limiti all'autonomia delle parti nel determinare il contenuto dei contratti.

Tuttavia, tale legge esclude espressamente dal proprio campo di applicazione i contratti di affitto volti a soddisfare esigenze transitorie di natura turistica.

Tale esclusione è ora ribadita anche dall'art. 53 del Codice del Turismo (decreto legislativo 79/2011).

Ciò significa che quando il fine perseguito dalle parti è di tale natura, a prescindere dal carattere turistico o meno del luogo in cui si trova l'immobile, ed a prescindere dalla previsione di un ben preciso termine di durata del contratto, le parti godono di amplissima libertà nel determinare il contenuto del contratto medesimo (si applicano, infatti, le solo generali previsioni contenute nel codice civile agli artt. 1571 e seguenti).

Inoltre, i contratti la cui durata non eccede i 30 giorni non sono neppure soggetti a registrazione (se invece superato tale soglia devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula).

Non è neppure prevista la forma scritta per la validità del contratto, bensì solo a tutela del conduttore che, quindi, potrà sempre chiedere al giudice l'accertamento dell'esistenza e del contenuto del contratto concluso in forma orale.

Regole più stringenti però sussistono circa le modalità di gestione degli alloggi da parte dei proprietari che intendano darli in affitto ai turisti per le vacanze.

Infatti, ai sensi dell'art. 12 comma 5 del citato Codice del Turismo, le unità abitative date in locazione a turisti nel corso di una o più stagioni con contratti di durata non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi possono essere gestite solo nelle forme seguenti:

- direttamente in forma imprenditoriale;

- direttamente in forma non imprenditoriale solo da coloro che non hanno più di 4 unità abitative;

- indirettamente, tramite agenzie immobiliari.

Del tutto diverso, ad avviso della giurisprudenza (Cassazione civile sent. n. 13483 del 20.06.2011) è il caso dell'affitto di un immobile con l'intento di destinarlo ad uso seconda casa.

Chi prende in affitto una casa per recarvisi secondo la propria disponibilità di tempo libero nel corso dell'anno, o addirittura degli anni, secondo la Cassazione non soddisfa  esigenze turistiche ma abitative complementari a quelle soddisfatte dalla prima casa e, oltretutto, di carattere prolungato se non stabile e, quindi, certamente non transitorio. Pertanto, a questa tipologia di contratti di affitto si deve applicare la legge 431/1998 con tutte le limitazioni all'autonomia delle parti in essa contenute.

 

 

 

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